〈今周刊〉到马来西亚当包租公 稳稳赚六％

第二家园徐顾问

到马来西亚当包租公 稳稳赚六％（图：今周刊提供）
近年来，台湾房价高涨、租金报酬率低早已不是新闻，让许多想寻求稳定收益的包租公，眼光开始转向海外，特别是邻近台湾的东南亚国家，如印尼、泰国、马来西亚等，在亚洲国家中，经济表现突出、房价相对便宜，租金报酬率更是高於台湾的三至五倍。
然而，印尼与泰国的政策规定，外国人购买房地产时，有金额、个人条件等相关限制，且不能持有房屋土地，相形之下，马来西亚的投资环境较为友善，政府不仅大力推行第二故乡计画（MM2H）鼓励投资移民，并提供较优惠的房贷条件，对於一般外国人投资房地产的限制也较少，因此吸引国内不少房仲、代销业者进军马来西亚，带领台湾投资人「钱」进首都吉隆坡，并锁定知名地标双子星塔周围的商业区投资。
                    

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品冠曾拥六房 后悔卖太早
自小在吉隆坡长大的马来西亚籍歌手品冠，从一九九六年就开始陆续在吉隆坡郊区（编按：品冠比喻类似於新北市板桥、林口区）投资房地产并出租，最多曾同时拥有六栋房子，主要以排屋（连栋透天厝）为主，但他特地强调：「六栋房子听起来很多，但加总价格也不过约台币两千万元左右。」马来西亚房价便宜可见一斑。
后来因为演艺工作忙碌，无暇管理出租事务，才在二○○九年陆续卖出，小赚一五％，「我后悔当初真的太早卖掉了！」品冠语带可惜地表示，近几年来吉隆坡房地产价格不但飞涨，一般郊区住宅的租金年报酬率约为六％，而市中心商业区的酒店式公寓，年租金报酬率更高达八％至一○％，在如今低利率的年代下，报酬率相当可观。
虽然二十四岁时就有房市投资经验，但品冠坦言，以前在吉隆坡投资时，只在自己老家附近、熟悉的区域置产，后来○六年决定定居台北，在南港买下台湾的第一栋房子，住了两年后卖出，每坪价格由原先的二十八万涨到四十八万元，大赚七成，这才体悟到投资房市最重要的诀窍「Location、Location、Location（地段）」。所以现在他只要回到吉隆坡，一定找机会到市中心看房子，锁定租屋需求稳定的商业区，寻找新的投资标的。
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品冠进一步解释，以双子星塔为主的商业区，又称金三角地带，就类似於台北一○一周边的信义计画区，但高楼大厦、商办建筑的稠密度，又比信义计画区更高一些，在此区除了聚集各国的大使馆外，许多国际企业也都选择在此设立办公室，，走在路上不难看到，除了来自亚洲、中东各地的观光客之外，还有大量被企业总部外派而来的商务人士，也都居住於此，而庞大的租屋需求，正是支撑金三角地带房价和租金报酬率的最重要因素。
                    

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采实价登录 房价透明化
了解金三角商业区的基本面之后，你或许会问，如果不熟悉当地的行情和地理位置，该怎灱确保自己不会买贵了？
关於这点，台湾房屋国际资产事业部总经理秦启松表示，马来西亚官方的房地产政策，一直都是采实价登录制度，透过仲介业务，其实不难调到各地的平均成交行情资料，也正因为如此，在马来西亚买卖中古屋并没有太多议价空间。
秦启松回忆起多年前，自己第一次在马来西亚买中古屋的经验，「当时屋主开价六八○万元，依照我们台湾人的习惯，一定会先杀价，所以第一次出价时，我跟仲介喊了六○○万元。」原以为仲介会积极向屋主协商，没想到却一直没回音，「后来，我又出了一次价，加到六五○万元。」
秦启松笑说，「那个仲介只冷冷地跟我说了一句：『屋主就是要卖六八○万元』。」他打听后才了解，因房市行情透明，马来西亚人不像台湾人的交易习惯，由买卖双方来回砍价、斡旋，两地的交易文化大不相同。
而新成屋和预售屋市场的制度也相当特别，玺朵国际顾问公司执行董事吕安淇指出，马来西亚的建商在向政府申请建筑相关执照时，必须先确切申报房子要售出的价格，政府也会派鉴价专家进一步审核，核定之后，无论房子在几年之后盖好，或周边行情涨了多少，建商就只能依照当初申报核定的价格卖出，「所以在马来西亚买房子，你常常可以看到成交价有一堆尾数，连一块钱都不多也不少。」吕安淇表示。
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品冠另外补充，有时建商会在一定期间给予「早鸟」折扣，过了优惠期间，就会依照原先每户定价。此外，马来西亚买卖房子的坪数，不须包含公设比，买到的坪数就是室内实际坪数。「所以很多台湾朋友到马来西亚看房子，听到坪数再到现场看室内空间时，都会觉得马来西亚的房子特别大。」品冠笑说。
                    

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五年内卖出须缴增值税
至於买卖房地产相关的手续和实务方面，如果外国人要在当地办理房贷，目前一般可贷到六成至七成，若以第二故乡计画签证的身分申请房贷，则可拉高至八成左右，马来西亚目前的房贷利率约为四％，一年期定存利率约为三．一％。
和台湾明显不同的部分是，在马来西亚办理买卖过户程序并非由代书经手，而是由专业的律师办理，在办理房贷时，银行也会另指派办理房贷手续的律师，对买卖双方来说都多了一层保障，不过，这笔律师费用，一般都是由买方支付，若是买新成屋或预售屋，有些建商会自行吸收律师费用；而透过房仲买卖中古屋，还有一笔仲介费约一％至二％，则是由卖方支付。
值得注意的是，目前马来西亚政府为了调控房市，另外订定房屋交易增值税，若买进之后在两年内卖出，须缴交利得的一○％；满二年至未满五年为五％；持有五年以上则不须课税。和台湾奢侈税不同的是，马来西亚是以「买卖利得」部分计算，还可以先扣掉装潢、仲介、管理等成本费用，再计算税率。
如果买进后打算出租，又不方便在当地就近管理，可考虑多花点费用，委托物业管理公司协助找房客、收租金、修缮等各项事务，轻松胜任包租公。
吕安淇指出，当地出租的形式大约可分为三种，第一种比较特别的就是「分时出租」，她解释，有些房东喜欢每年固定到马来西亚度假一段时间、住自己的房子，所以出租的时间就要保持弹性，除了屋主前来度假期间，其他时间则以一至二个星期为单位，出租给自助旅行观光客。
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留意风险 金三角区最稳当
第二种则是整年都出租给当地商务人士或长住居民；第三种形式则是由建商出面担任物业管理工作，直接给房东固定期间的保证收益，例如在购买后的前三年给予每年固定五％的租金报酬率，多出来的收益则属於建商。
吕安淇表示，物业管理公司会针对不同的出租形式，而有不同的收费方式。以一般最常见的「整年出租」来说，物业管理公司找到房客后，会先向房东收取半个月至一个月的租金作为服务费用，之后的管理费用，则每年收取租金的五％至一○％不等，若有额外的修缮支出，再另外报价给房东。
对於海外置产刚入门的包租公，若是熟谙英文，品冠建议可先上当地较知名的物业仲介网站，例如travel.ezt.com.my，搜集市场资料做功课，且当地的华人众多，几乎都有中文服务；或者也可考虑另一种选择，参加国内商誉较佳的仲介、顾问公司所举办的海外投资说明会，评估后若觉得合意，可再参加其所举办的参访旅游团，到当地实际考察、办理签约手续，也可顺便观光、体验当地民情。
虽然租金报酬率高，但吕安淇仍提醒要留意风险，马来西亚的房子产权有分为两种，一种是永久产权，另一种则有九十九年的期限，后者的房价会随年限缩短而越便宜，但卖出转手性较差，不建议持有；另外，很多人容易被度假区美丽的别墅或海上屋吸引，投报率虽高，但建筑结构本身的风险也不小，投资人宜尽量避开这类较偏门的投资，建议锁定租屋需求稳定的金三角商业区，是入门的不二法则。
（来源：《今周刊》，823期）
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