美国移民基金Usif：从市场走势了解EB-5项目的前景

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全球投资客看重的美国楼市什么样？

事实上，在全球市场中，美国楼市一直是让所有投资人难以忽视的重要领域。
                    

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美国房产信息网站Zillow的实时房产市场报告显示：近四年来，房产销售中家庭房产库存正在以最快的速度下降。与去年同期相比，全国的购房者在5月份可选择的住房减少了9.4%。与之相对应的，则是美国家庭住宅价值提升了7.4%。
                    

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近日，美国房地产经纪人协会 (NAR)发布的最新外国买家购买全美住宅房产调研报告显示，2016-2017年期间外国买家在美国购房的成交额达到1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%，外国买家的成交额更因占美国总体成交额的10%（去年为8%），达到历史新高而引发关注。
                    

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至此，在过去一年，美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%，而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。全美各区域的房价总价中位数达到20.04万美元，同比提升7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元，美国楼市之火爆可见一斑。

而纽约作为国际大都会的纽约，不仅有着金融业、时尚业、服务业、艺术和媒体业等诸多带领全世界的经济体系，也因有着很多优秀高等学府和学习机会吸引世界学子前来，人口的密集更带动了纽约房产的持续火热。有数据显示，在2004年之前，纽约曼哈顿只有28栋700英尺以上的摩天大楼，短短几年间就已增加到47栋，甚至还在不断增加中。而为迎合本地市场和越来越多国际买家的需求，公寓或商业住宅混用早已成为最受欢迎的开发项目，即使在2014年至2015年期间纽约有大量的新住宅项目推出市场，依然供不应求。
                    

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此外，由于人量流动力非常的高，纽约的房产租凭市场不断攀升。有数据显示，纽约36.1%的住宅单元为租赁型，且近20年来纽约的租房空置率始终保持在3-4%的低水平。2014年纽约的出租房空置率仅为3.45%；同时，纽约的租金水平自2010年以来也一直持续上涨，预计在2017年至2021年该上涨势头仍将保持，且上涨幅度有望在2019年赶超全纽约州乃至全美平均水平。值得关注的是，随着曼哈顿房市的逐渐饱和，紧邻曼哈顿且生活气息浓厚的皇后区因政府的大力投入建设发展，而一跃成为纽约新兴的房产市场，也吸引了大批开发商前往，进入这一日益繁荣的新区域。

皇后区领涨，发展潜力赢市场认可

作为纽约人口第二大区，皇后区常住居民达230万人次，并凭着半小时直达曼哈顿中城的便捷交通，以及尚可承受的房价，吸引着数以千计的新住户从曼哈顿和布鲁克林迁居于此。根据专业市场调查机构Reis的报告，皇后区已成为“美国东北部顶级的住宅公寓市场和全美前五大住宅公寓市场”，空置率在2016年第四季度和2017年第一季度分别仅为3.8%和3.5%，且公寓租金在2017年第一季度继续赶超纽约大都会地区、东北部以及全美平均水平，皇后区也因此成为了继布朗克斯国王郡之后，全美新建项目第二大活跃区域。而与曼哈顿仅一河之隔、最短通勤时间仅为15分钟的阿斯托里亚区最受欢迎，成为纽约房地产市场上发展最快的地块之一，房价在过去五年更是增长迅速，未来还将迎来近100个新地产项目的开发，而针对纽约白领阶层的出租型公寓，仍将是楼市主力。
                    

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正是看重阿斯托利亚的楼市潜力，纽约地产豪门Durst集团首个非曼哈顿大型开发项目——纽约皇后哈莱角项目选址于此。
                    

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纽约皇后哈莱角项目总投资高达15亿美元，将打造一个环境优美、以可持续发展为愿景的绿色水岸住宅社区。作为7座豪华公寓楼中的首座大楼，纽约皇后哈莱角1号已成功封顶，预计2018年开业。而纽约皇后哈莱角二期将继续完成哈莱角2号、3号和7号楼的建设，包括637套市价租赁单元和约160套经济适用房公寓。项目不仅为投资人提供I-526审理风险保险和I-829审理风险保险，对于购买任一保险服务的投资人，一旦拒签将可获100%投资本金返还；开发商DURST母公司还将提供EB-5资金足额净资产作为额外保障。此外，项目EB-5资金仅占14%，高级贷款已确认；就业盈余率高达196%并已开工；且经第三方专业评估，项目稳定后的总价值将超过8亿美金，是EB-5资金的8倍之多。
美国移民基金积极地为我们的投资人及其家人提供在美最佳投资机会,我们帮助海外投资人及家人运作EB-5移民流程并使其最终获得美国永久居住权。今年,美国移民基金庆祝拥有24个成功项目和项目中的6000个投资人。我们的成功建立在众多独家合作伙伴资源的基础上,包括与国际移民中介,房产,金融和移民律师,国际知名开发商以及金融机构。我们的公司和资源网络还在不断发展壮大,拥有已获得美国移民局批准的三家区域中心,分别位于纽约,新泽西和佛罗里达,目前在售项目有纽约时代广场百老汇体验中心项目、哈莱角二期。
                    

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