侃侃悉尼的房贷和买房的一些基础知识

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从施强论坛看到一个帖子，对于想在澳洲买房的TX很有用哦~~~

正文：：
以自己的经历讲讲悉尼的房贷和买房的一些基础知识
论坛里买了房的TX很多~现在想出手的TX也不少~有不少朋友对悉尼的房贷一些基础的知识都不是很了解~现在已自己的买房贷款经历讲讲悉尼房贷和买房的一些基础知识~说的不对和不清楚的地方欢迎更了解的TX在下面回帖补充~

买房前最好先选好一个买房律师~因为买房律师的收费一般是固定收费的（以你买到房子结束）~所以越早选择律师~你可以提问请教的时间就越多~

然后就是贷款机构和银行的选择~一般悉尼的房贷可以选择机构或者银行~机构的利率要比银行低一些~所以不少人也会选择向机构贷款~但主要的贷款份额还是在银行手里~这是因为向银行贷款更加可靠~机构的费用低~但贷款以后有不少不确定的因素在里面~比如机构破产了~因为你房子的在你没还完贷款前~你的房子是属于你贷款的机构的~万一没有人接手收购这个机构~你的房子可能就会给拍卖用于抵债~说的白点就是你原来买的房子忽然没了
所以我最后还是选择了向银行贷款~选择的银行是当时利率最低的银行之一A银行（为免有广告嫌疑~银行名称以字母代替~）

所有银行的贷款利率都可以在网上查的到~选择贷款银行前~大家可以比较~贷款利率一般分固定和浮动2种~银行是以盈利为目的~所以定的固定利率都是按银行升降息的趋势~定的比较高的~所以我还是选择了浮动利率~
选择好银行就要选择这家银行的所属分行进行贷款申请~选择所属分行最好是和你之前选的买房律师比较近的分行~1是方便你自己~2也是方便银行和律师之间联系~有一些文件双方需要交换的~如果近~需要的文件都可以不用邮寄~自己过隔壁楼取就是（我选的律师和贷款银行就在隔壁楼~最后买房的合同~都是贷款经理自己去律师那取的~）
在看房前最好去你需要贷款的银行做一个预批~（很简单就是去银行找贷款经理告诉TA你的收入和负债情况~看看TA最高能贷款多少给你~这样对你买什么价位的房子会比较有底~当然预批不代表银行就会借这么多钱给你~只是一个参考）

对于贷款期限的选择~一般都是选择30年~并不是说你的贷款30年~就只能30年还完~实际当你有闲钱的时候~你是可以多还贷款给银行的~多还款后不会减少你还款周期每期的还款额度~只是会减少你还款的总时间~你实际支出的总利息也会减少~所以贷款30年100K5年还完~和贷款5年100K5年还完~所付出的总利息是差不多的~也就是说一般贷款的时间选择都会选择30年~在你万一遇到需要急用钱的时候~你是可以和你的贷款银行申请将你的多还的贷款提出来~A银行的规定是每次提出要50刀的手续费~一般2个工作日可以处理完~这样就算你多还了房贷也不用担心遇到用钱的时候没有钱用~A银行规定只要你的贷款不在4年内都换完就不用交罚金~如果是4年内换完就要交800刀的罚金~有人问~我如果还剩1刀一直拖着不还不就可以没800刀罚金了~实际这是不可行的~ 因为你每个还款周期都要还固定的金额给银行~每次还款周期如果没钱到账是要另外交罚款的~所以不可能出现拖着1刀不还钱的情况~

对于还款周期的选择~银行一般会提供1周（周还款其实按周预扣,按月实还.）~2周~1个月给你选择~选择1周还款的实际支出总利息会比选择1月的还款的实际支出总利息要少~所以我选择的是1周还款~把钱放在你提供给银行的还款账户上由银行划出就可以~

有了预批后你就可以去选房子~看房子~出价格给房屋中介~因为屋主卖房子都是和房屋中介签了合同的（期限一般是3个月或半年）~所以在这期间~房主是不可以更换房屋中介的~也就是说就算你知道了房主的联系方式~也是不可能饶开中介~私底下和屋主成交的~除非是这个房子不好卖~委托期快到了~屋主在委托期后再和你私下交易~节约点中介费~

当你出了价格给房屋中介~房屋中介同意和你签合同后（一般热卖的房屋是要比屋主的开价多加钱给中介~冷门的房屋则可以适当的和屋主讨价还价~）~交了小定金出了合同你就可以向你之前做预批的银行正式申请贷款~ 交小定金我知道有2种形式~

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一种叫交换合同~这种情况就是说屋主对你的出价并不是很满意~但是又没有比你高的价格~所以暂时同意把房子卖给你（但一般的房屋中介是不会再找人来看房~也就是说除非屋主自己能找到人买这房子~不然还是会卖给你）~在双方的律师没有正式签这份合同的时候~你和屋主都可以反悔不买和不卖~这样定金也不用扣或赔~这种方式没有冷静期~已律师交换合同的时间为准~直接给10%~
另一种是按正常的先交0.25%~5天或10天的冷静期(以工作日算)后你再交10%~这种情况如果你或屋主反悔不买或不卖~小定金是需要扣或赔的~
这两种情况我都遇到了~所以才知道~
题外话：chatswood的很多银行都是华人做贷款经理~方便交流~

银行正式审批的时候~需要的资料就比较详细~比如连续的工资单~购房合同等~如果情况简单~当场银行就能批~如果情况复杂就需要向上面交材料~等的时间久会长(2-5天不等)~我办正式审批的时候~因为贷款的金额比较少~并且没有负债等~所以也就当场就批了~

贷款的时候有一种对冲账户可以给你选择~这种账户就是当你平时吧闲钱存在这个户头里的时候~银行可以减少你贷款支付的利息~说的白点就是你把钱存在这账户~你可以按你的贷款利率得到利息~但A银行规定贷款250K以上才可以开那种账户~并且那账户还要交20刀一个月的服务费~我贷的少~没达到那个最低贷款的要求~并且我大概算了一下也就是要存2W+的钱在里面省回来的利息（一般贷款利率比网上银行利率只高1%左右）才能抵扣那个多出来的服务费~对我来说是不划算的~

贷款的费用A银行是收600+391刀~其中的600刀因为我是第一次贷款所以是在房贷发放以后会还给我(我没搞清楚为什么这600刀要我先交了钱给银行以后~再打回我的账户上~这不是多绕一个圈子吗？没搞懂~)~之前去W银行咨询的时候~W的贷款经理还把申请600刀退回给我说成是私下帮我的忙~我就觉得这个经理有点忽悠~后来去A银行咨询~A银行的贷款经理很明确的和我说第一次贷款都是可以退的~所以觉的还是这经理实在~就在这家贷了~

在这里要提醒大家的是签合同或申请贷款的时候一定要写对你的名字拼音顺序和有没有空格~名字拼音顺序和有没有空格都要和你的身份资料相一致~姓写在了前头或者名字如果是两个字组成，在合同上，两个字之间使用了空格都是不行的~并且要检查你的身份资料（护照和驾照）上面是不是一致的~我当时检查的时候才发觉我的驾照上面名字两个字是有空格~当时就跑去RTA更换驾照~RTA和我说了一大堆~要检查当时我的申请材料~看看是我写错的还是他们自己搞错的~如果是我写错的就要我出证明文件给他们~如果是他们搞错的就会免费帮我更换~要1-2个工作日才能给我答复~第二天收到电话说是他们搞错的~要我过去免费更换驾照~

这冷静期最重要要做的事就是要做strata report~strata report你可以自己找人做~也可以委托律师帮你找人做~大概一份是250刀左右~查查你要买的房子有没有大问题~之前我签合同的第一个房子就是 strata report有大问题~如果要维修需要差不多20W~所以直接放弃~还好只是交换合同~没有损失小定金~

银行审批完成后并且strata report没问题~就基本完成了购房的大部分步骤~需要做的就是催催你的律师把合同尽量写的详细点~比如有什么可以留下来给你用的~比如干衣机~窗帘等等~自己多催催他们没坏的~因为不是说他们会偷懒~只是同时接的客户多~做事情难免会有差错~自己电话问一问督促一下没坏的~~在冷静期结束后交10%房款~
房屋交接前一个工作日你要把剩余房款和贷款(首次置业的补助也是银行帮我申请的~抵在房款里一起给对方~)的差额部分开支票给你的律师~当然还有律师的费用~我的律师只收了我1000多刀~属于物廉价美的~并且很认真负责~房屋最后交接的时候你的律师，银行和对方律师会自动交涉。你无须出席~等着你的律师成交后打你电话~在成交后大概一小时~你就可以去中介拿钥匙~