澳洲购房及房贷基本知识和常见问题汇总

澳洲O2O

最近澳洲楼市火爆，经常有客户问我购房和贷款相关的问题，为了方便大家，我整理了一些常见问题和知识，和大家分享。希望对大家尤其是新移民、新买家有所帮助。对于已经买过好几套房子的资深人士或者专业人士，也请指正，欢迎探讨。

一、贷款相关
贷款预批的好处：1，先做一个贷款预批，这样可以知道自己最多能贷到多少钱，就可以顺利去看房。2，对谈价钱也有好处，预批在手，就相当于cash buyer，相对于其他竞购人就有优势。3，节约时间。一般签好合同后卖家会给你2周时间去办贷款。如果办不出来，他有权取消合同。正常情况来讲，这个时间刚够。但最近楼市好，卖家牛气，经常会碰到给少于两周的时间，那样的话对有些买家就是个难题了。如果已经做了预批，那签完贷款合同后一般3-4天就出正式批准了。时间上很充裕，对新手买家来说，这两周还要忙着安排inspection、找律师等其他事宜，如果贷款能够早早落定，对买家来说不管是从顺利完成交易，或者精神压力的角度来说，都是一件相当好的事情。
海外人士贷款：最多能贷到80%，利息和本地居民没有任何区别。
贷款和还款能力的计算：很多网上的计算器不是最准确，最好找broker算一下，比如我们公司的计算器用的就是银行内部的计算器，在递交申请之前，就可以帮你算好最准确的还款数字，同时也可以帮你计算一些税费之类。当然最终的金额还是以银行的为准。
买房是不是必须在当地办理贷款：不需要。找贷款中介和律师不一样，前者完全没有地域的限制，因为现在银行也是无纸化申请，材料方面只需扫描和email提供即可。人在哪里，房子买在哪里，对贷款来讲都完全不是问题。沟通方面的话，通过email，qq，或者电话，facetime，都可以。我们办理过很多跨省和跨国的贷款事宜，操作环节和本地贷款一样顺畅高效。
还款方式之只还利息：好处：1，减少短期内的还款压力。因为只还利息，每月的总还款会少一些，更容易获得租金正收益。2，如果是投资房的话，业主为了获得最多的退税，就会申报尽量多的利息，那样的话，一般会选择只还利息不还本金，将本金保持在最高水平，以使利息支出最大化。
坏处：那就是本金从来没减少过，所欠的利息一直是最多的状态。不利于提早还清贷款。
本息一起还：好处是有利于尽早还清贷款。因为本息一起还，你的本金一直在减少，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。还处则是每月总还款提高，退税收益减少。
以上这两种还款方式的选择：其实是要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是利息支出越多越好。现金流方面，如果想在头几年最大程度的减少现金流的压力，尤其考虑到目前澳洲的利息是史上最低水平，可以使用固定产品利率将利息固定几年，同时选择只还利息，还款压力和风险会大大降低。

二、购房主要原则
土地增值最大化：对于追求资本增值，并且不嫌麻烦的投资者来说，最好的做法是，在尽可能进city的地方，买一块尽可能大的地，哪怕上面的房子破都没关系，越破越好，因为这样几乎就等于是买地送房子了，房产低谷的时候有人买到过成交价比地价都低的。
理由：地越大，就越值钱。现在出来的地越来越小了，都是400左右，而大地，比如800，将来或者可以分割卖出去，或者可以造两栋，卖出去，又或者可以屯着，等有钱人来买，因为以后有钱也买不到大地了。
但这种也并非适合所有人，每个人情况不同，很多新移民可能暂时不能走这个路线。比如你想一家老小住的舒服点，那太破的房子就不合适。那你就要选一个相对适中一点的，也不能说为了追求大地，房子太破，风一吹就倒。而且万一你将来要租出去，以租养房，至少要找租的出去的。
挑地段：首先，要做一些功课去了解，实地去看，是不是好区，好的街道。一个小的窍门，就是你看那个区域好不好，人的层次怎么样，可以看看停在附近的车，路上的行人，还有花园打理得好不好，传统的老外是很注重花园的，不像我们华人，为了省时省钱，全部水泥地填平，游泳池也填平。一个house如果花园搞得好，房子的身价就上去了。差的区（例如穆斯林区），房子造的再漂亮，也不能买。
然后房子本身，如果年份久的话最好做个房屋检查，看看有没有大的问题，昆州的话还要注意查查木结构的老房子有没有白蚁。
自住房和投资房的选购宗旨：完全不同。自住房挑选时候主观因素往往会影响最终决策，比如个人对某个区域的喜好，房子布局，细节等等。投资房当然一切都看投资回报率，靠数字说话，购买的时候不能带有个人感情进去。
华人区和西人区的选择：当然是看个人偏好。华人区抢手的原因很直观：1，生活购物便利，更关键的是老人家出行便利。很多小两口都要考虑父母一辈过来住，或者帮忙带小孩的问题。小家庭有了小孩，就必须考虑这些，到底是一个人上班，一个人带小孩，还是两人都上班，小孩子扔在day care。day care的费用和一个人上班的收入其实差不多，到时候就要考虑要不要老人过来带。2，华人区一般交通便利，去哪里都方便。3，不管悉尼，墨尔本，布里斯班，华人区的house总是一房难求，这也进一步增加了它保值的优势，所以又相辅相成的促进价格上涨。
华人区贵，主要就是我上面说的这几个原因，买菜方便，老人方便，小孩子有相同背景的伙伴可以玩，所以大家一落地，基本都在华人区。而新移民又不断地进来，也造成华人区越来越抢手，价格居高不下，导致有人纯粹是为了保值而买在华人区，即使他自己已经对澳洲本地生活很熟悉，完全没障碍。不过现在华人分散到西人区也越来越多了，因为很多人觉得西人区比较清静，或者靠近好学校等。另外就是看具体上下班是否方便等了。

三、不同物业类型的比较（house, 公寓，和townhouse）
公寓的优点：1，生活方便，打理简单。2，地理位置好。3，可以享受退税。公寓的头五年折旧很大，会造成公寓投资的账面亏损，如果你在澳洲有比较好的收入，可以用来抵你的收入所得税。但你没有工作的话，这项优势就没有了。在这种情况下，公寓主要就是要看净租金收益了。
缺点：1，没有土地。2，物业费贵，自住的话是一笔不小的开销。
House优点：1，土地是属于你的，会增值。2，一般没有物业管理费，维护成本可以很低。3，比较典型的国外中产的生活方式，独门独户，有个大花园，家人尤其小孩子也有活动的空间。4，土地是稀缺的，将来转卖也比较保值。
缺点：1，打理起来麻烦，尤其是地大的话，可能要花很多时间打理花园。
Townhouse：其实就是连排或双拼的house，但就像公寓的土地是业主共有的一样，townhouse的地也是整个小区共有的，也有物业管理的人，也有物业费，但比公寓会少很多。
townhouse是介于两者中间的产物，价格比house要便宜些，虽然没有属于自己的土地，也有一个自己的小小后院，住起来其实也是独门独户的，所以现代小家庭喜欢townhouse的也不少。
选哪种类型的房屋关键看个人生活方式了，现在年轻人的趋势是越来越喜欢小面积的，地理位置好的，易于打理的房子。从资本增值的角度，肯定是house好，但要用生活方式来衡量，就没有客观标准了。
四、二手房和新房的选择（主要指house）
二手房好处：1，地理位置普遍比新房好，这当然是历史原因。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。2，二手房的房子是实实在在看得到的，有什么问题也一目了然，不存在货不对版的情况。3，质量方面，一般来讲越是年份久的房子，用料和做工好的概率越大。而且有些有历史的建筑，是很有美感的，现在无法复制。 4，最重要的是土地一般都偏大，道理和第一点差不多。5，现房，随时入住。
缺点：1，相对新房要旧，可能很多东西要修，增加了购房的实际成本。2，房子的样子可能你不喜欢。
新房好处：1，度身定做，个性化满意度高。2，全新的房子，住起来感觉总是比较好。3，折旧高，退税多。
缺点：1，新开发project home一般都能较偏远，近的话土地就很小2。现在的建筑商，如果不是为你个性化设计的话，设计和工艺质量较一般，因为开发商和builder追求数量，求快求利润所致。3，对业主的精力投入和时间投入要求较高，从买地选建筑商一直到施工完成，过程较复杂。相较而言购买二手房相对简单直接。4，入住时间晚，因为一般都不是现房，工期4-6个月左右。
五、相关优惠政策
关于补助：目前只有PR或Citizen购买新房有补助，以昆州为例，15000澳元。政府搞这个新房补助，主要是为了促进建造业，增加开工率。我的建议是，有没有补助并不应成为买或者不买的关键理由。很多买家很在意购房补助。相反，补助什么的我觉得倒不是很重要，新房有了补助，买的人多了，相应的价格也高了。这是一个经济学原理。当然从心理上来讲，多15000的补助，对大部分人还是很有吸引力的。
印花税减免：同样昆州为例，自住房50万以下全部减免，50-55万减免部分印花税，55万以上全部没有减免。政府立场也很简单，有钱买豪宅的，买投资房的，政府就不给你享受这个优惠了。
海外人士买房的限制：没有澳洲合法签证的人士只能购买新房，或建造新房。合法签证包括但不限于：永居，留学，工作，但不包括旅游等短期签证。二手房并不是说海外人士完全不能买，但首先要经过FIRB审批通过，而且必须是自住房，不可以是投资房。如果将来要离开澳洲，离境前几个月必须卖掉。

其它常见问题
学区房：我们华人重视教育，现在老外也越来越重视教育了。一般中学以后有能力的话都去私立，要上公立好学校的话就得买学区房。公立好学校也有限，需要尽早安排。买学区房不管是自住还是投资都是个不错的选择，一般来说出租回报率也比较好，住客的层次也相对会好一些。
第一套买投资房还是自住房：完全因人而异。一般来说，大部分家庭第一套是自住的，但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人，买了房子，租出去，以租养贷，但自己还是租150左右一周的sharing room，也是不错的选择。
游泳池：有游泳池的房子，身价也会上去，不过游泳池有时中看不中用，尤其是在墨尔本之类的地方，天气冷，使用率更低。如果你不是特别追求这个，可以不考虑。喜欢的话也不是不可以，但是总体来说这是个奢侈品。
看中了房子后出手时间的问题：目前市场很热，一房难求，我很多客户出手时一犹豫房子就被抢走了。有人问起为了抢房，能不能合同里不放condition，不放Cooling Period？答案是看个人。有的人经验丰富，或者买了用来出租的，对细节要求不高，连inspection都没做就买了，甚至有时候为了抢到心仪的房子，没有cooling period，没有condition，就出offer，都是常有的情况，但对于经验不是特别丰富的，或者比较谨小慎微的新买家，还是稳妥一点好。
购房后续费用：目前布里斯班 CBD附近的公寓，物管费均价在一年4500-5000澳币左右， townhouse差不多均价在2500澳币左右。物业管理费的高低，和租金回报一般也是成正比的。
Council Rate是市政费收的土地税，这个主要取决于土地大小，每个城市的rate也不同，Brisbane的话，一年约1000-1500。House的话一般就只要付这个Council Rate，没有物业管理费。
如果是投资房，owner每年除了需要承担的银行还款，还有上面所说的物业管理费，市政费等。如果需要中介托管，还有中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的8%+GST, 以及每换一任租客的首周租金, 所以是8.8%左右。

以上是我初步总结的一些购房小知识，欢迎大家探讨和补充！