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现在德国贷款利率越来越低，不少人都开始加入到了买房大军中. 很多人也开始计划, 买房用来出租，从而获得一笔额外的收入. 这样的想法虽好，但是风险还是有，所以要避免一些可能犯得错误。德文媒体就对此总结了在德购置投资房时经常会出现的6大错误，现在就来看看吧.
1.不实地看房
买房前，必须实地看房. 不仅要考察房屋本身的情况，还应该考察这里是不是有噪音污染、周边的环境和这里的社会结构，还应该与邻居进行交谈. 也必看看楼梯、地板和地下室等.
2. 不仔细审查相关的文件
德文媒体建议: 在买房前, 必须仔细查看至少过去三年的业主会议记录 Protokolle der Eigentümerversammlungen(业主大会的协议或会议记录). 从这样的纪录中可以看出很多问题, 比如曾经修建过什么设施，为此业主曾经付了多少费用等. 并且还经常查看过去几年, 至少前几个月的Hausgeld (物业费) 的账单等,这也可以对今后的家庭开支进行相应的预计. 如果想买来出租的话,也可以计算相应的房租金额.
3. 高估租金
中介机构在介绍房屋时, 通常会拿出以前的房租合同来. 但是很多时候, 相应的能源费用或者物业管理等都已经发生了改变, 所以有时候会高估, 将房屋出租后的收入.
4. 首付款过少
虽然目前的贷款利率比较低, 很多购房者都开始尽量多贷款, 但是这样还是有风险的. 德文媒体建议,首付款应该至少有20%. 并且, 如果还没有得到银行方面的书面的贷款许可, 就不要着急签订购房合同. 否则, 就被房屋中介公司给“吃定了”. 一旦贷款失败, 无法支付购房款项, 必须支付高额的赔偿金, 或者毫无选择地接受银行方面的苛刻贷款条件.
5. 低估房租的附加费金额
电费、暖气费、地产税、保险、电梯、楼梯间的维费用修、公用面积的清洁费和垃圾运输等等方面的费用一定不能忽略. 除此之外, 买房时的公证费用和Grundbucheintrag（地产登记）费用也不低, 仅仅这两个方面的费用就可占购房金额的10% 左右.
6. 购房前不向专家进行咨询
签订购房合同前, 一定要让相关的专家过目. 也最好向专业的房产律师咨询, 或者委托律师处理有这些复杂的文本和公证书等材料。其中有很多隐藏的语句都是普通消费者难以识别的. 比如, Das Objekt wurde eingehendbesichtigt“(该标的物完整地被检查过), 但购房者其实根本就没有看过这个物体. 又或者 Es wurden keine M鋘gel festgestellt“(未有确定有缺陷), 但是事后会发现该房屋其实存在着一些缺陷.
另外，盲目买房进行投资也是有风险的！
①比如莱比锡当地的租房市场就非常不景气. 一名现年60的居民 Eckhard G. 在20年前花了7,7万欧元购置了一套39平方米的公寓,但是至今没有不赚反亏. 这套房屋现在的月租金只有160欧元, 但是其成本就高达400欧元. 除此以外, Eckhard G. 的第一位租客还欠款5000欧元. 随后在2015年, 根据银行和律师方面的评估结算, 该套房屋的欠贷金额大约还有6000欧元, 而之后该套房屋以9000欧元被卖出.
②一名25岁的德国人每月从事职业培训和兼职的收入只有1100欧元, 但是却在 St.Goar购置了一套9万欧元、面积为70平方米的房产进行投资. 但是在一年前, 该名德国人却被银行发现, 他的工作合同和收入证明都是伪造的, 贷款随后被终止, 房屋被收回, 银行账户也成了 “扣押性账户”. 但是该名德国人称, 这些都是房产经纪所伪造的, 他也被骗了, 但是这名年轻人却已经为此支付了大约2万欧元.
③一对来自柏林的夫妻购置一套50平方米,价值9,1万欧元的公寓. 这对夫妻计划将这套房屋出租出去, 10年后再售出. 但是在购买前, 仅仅是通过电话与房东沟通。房东一再表示, 希望买房的人很多, 应该尽快决定. 随后这对夫妻没有实地看房便签字. 但是这栋房屋状态极其糟糕, 总翻修费用高达200万欧元, 这对夫妻被分摊了7万欧元. 虽然目前这对夫妻每月的房租收益为427欧元, 但是每月的成本就高达866欧元, 其中银行方面的还贷的金额就高达588欧元. 唯一的好结果就是, 每月可以免税70欧元.
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发表于 2016-9-30 13:24:00
