2017年全球资产配置仍然是中国高净值人群最关心的问题

大洋国际移民1

胡润表示：“全球资产配置是去年中国高净值人群最关心的一个问题，就像很多人关心‘投资大神’巴菲特投资什么一样，我们也要关心这些人，因为他们创造财富最成功。”

目前有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。

“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因，希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。同时，近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。

美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。
2017年1月16日，全球领先的研究中国高净值人群的权威机构胡润研究院发布《2017中国高净值客户海外置业展望》。这份28页的专业报告推出两个指数：“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。这是胡润研究院首次发布该指数。同时，剖析了中国高净值人群海外置业的特征，阐述了主要国家房地产市场回顾与展望。
01
全球房价指数2017
报告显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。第11名是温哥华。胡润表示：“不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。”

前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个、加拿大4个、德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。

全球房价指数2017
城市 年度涨幅 国家
1 合肥 48.4% 中国
2 厦门 45.5% 中国
3 南京 42.0% 中国
4 无锡 34.3% 中国
5 深圳 31.7% 中国
6 杭州 31.3% 中国
7 上海 31.1% 中国
8 福州 28.8% 中国
9 郑州 28.1% 中国
10 北京 27.5% 中国
11 温哥华 25.5% 加拿大
12 天津 25.3% 中国
13 武汉 24.4% 中国
14 广州 23.6% 中国
15 怀卡托 20.1% 新西兰
16 济南 19.0% 中国
17 石家庄 18.1% 中国
18 奥斯陆 17.9% 挪威
19 伊斯坦布尔 17.7% 土耳其
20 维多利亚 17.6% 加拿大
21 布里斯托 17.2% 英国
22 奥克兰 16.6% 新西兰
23 新德里 16.5% 印度
23 长沙 16.5% 中国
25 沃特福德 16.4% 爱尔兰
26 开普敦 15.7% 南非
27 南昌 15.6% 中国
28 多伦多 14.8% 加拿大
29 阿姆斯特丹 14.7% 荷兰
30 波特兰 14.6% 美国
31 青岛 13.2% 中国
32 布达佩斯 13.1% 匈牙利
32 芭提雅 13.1% 泰国
34 汉密尔顿 13.0% 加拿大
35 宁波 12.4% 中国
36 斯德哥尔摩 12.0% 瑞典
37 达拉斯 11.9% 美国
38 西雅图 11.4% 美国
39 纳什维尔 11.0% 美国
40 伦敦 10.9% 英国
41 悉尼 10.6% 澳大利亚
42 慕尼黑 10.5% 德国
43 丹佛 10.4% 美国
44 汉诺威 10.0% 德国
45 奥塔哥 9.7% 新西兰
46 墨尔本 9.1% 澳大利亚
47 斯图加特 9.0% 德国
48 大邱 8.7% 韩国
49 迈阿密 8.6% 美国
50 剑桥 8.0% 英国
来源：胡润研究院
02
海外置业投资回报指数
               
“海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。

例如，温哥华房价年涨幅25.5%，租金收益率4.6%，汇率涨幅6.7%，三项相加得投资回报率36.8%；奥克兰房价年涨幅16.6%，租金收益率3.1%，汇率涨幅12.8%，三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%，租金收益率3%，而汇率跌了11.9%，三项相加得投资回报率才2%。

胡润表示：“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。”

前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。

海外置业投资回报指数2017
城市 投资回报率 国家
1 温哥华 36.8% 加拿大
2 奥克兰 32.5% 新西兰
3 惠灵顿 31.1% 新西兰
4 悉尼 30.1% 澳大利亚
5 维多利亚 29.2% 加拿大
6 波特兰 28.8% 美国
6 大阪 28.8% 日本
8 北海道 28.4% 日本
8 墨尔本 28.4% 澳大利亚
10 东京 28.3% 日本
11 堪培拉 28.1% 澳大利亚
12 奥兰多 26.5% 美国
13 迈阿密 26.4% 美国
14 多伦多 26.3% 加拿大
15 休斯顿 25.2% 美国
16 纳什维尔 25.2% 美国
17 布里斯班 25.0% 澳大利亚
18 西雅图 24.7% 美国
19 汉密尔顿 24.6% 加拿大
20 沃特福德 24.5% 爱尔兰
21 阿姆斯特丹 24.4% 荷兰
22 亚特兰大 21.7% 美国
23 萨克拉门托 21.4% 美国
24 芝加哥 20.8% 美国
25 慕尼黑 19.8% 德国
26 汉诺威 19.4% 德国
27 洛杉矶 19.2% 美国
28 圣地亚哥 18.9% 美国
29 旧金山 18.5% 美国
30 斯图加特 18.4% 德国
31 波士顿 17.8% 美国
32 巴塞罗那 17.7% 西班牙
32 华盛顿 17.7% 美国
34 圣何塞 17.2% 美国
35 纽约 16.1% 美国
35 马德里 16.1% 西班牙
37 大邱 15.4% 韩国
38 曼谷 12.4% 泰国
38 巴黎 12.4% 法国
40 普吉岛 11.6% 泰国
41 首尔 10.0% 韩国
42 布里斯托 9.3% 英国
43 苏黎世 9.2% 瑞士
44 香港 7.7% 中国
45 吉隆坡 6.8% 马来西亚
46 剑桥 6.1% 英国
47 新加坡 5.9% 新加坡
48 澳门 5.8% 中国
49 伦敦 2.0% 英国
50 曼彻斯特 1.6% 英国
来源：胡润研究院
03
当地货币兑人民币涨幅
                 
过去一年，人民币相对贬值最厉害的是日元、澳大利亚元和新西兰元，都超过10%。
国家 当地货币兑人民币涨幅
1 日本 19.7%
2 澳大利亚 16.4%
3 新西兰 12.8%
4 美国 8.2%
5 加拿大 6.7%
6 欧洲 6.4%
7 新加坡 4.5%
8 韩国 1.7%
9 瑞士 1.3%
10 泰国 1.0%
11 马来西亚 -6.1%
12 英国 -11.9%
来源：胡润研究院
04
租金收益率Top 10城市
城市 租金收益率
1 奥兰多（美国） 10.1%
2 休斯顿（美国） 10.0%
2 剑桥（英国） 10.0%
4 迈阿密（美国） 9.7%
5 芝加哥（美国） 8.0%
6 惠灵顿（新西兰） 7.2%
7 华盛顿（美国） 7.0%
8 曼彻斯特（英国） 6.0%
8 波特兰（美国） 6.0%
8 大阪（日本） 6.0%
来源：胡润研究院

胡润表示：“全球资产配置是去年中国高净值人群最关心的一个问题，就像很多人关心‘投资大神’巴菲特投资什么一样，我们也要关心这些人，因为他们创造财富最成功。”
05
中国高净值人群海外置业特征
              
截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人，增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人，增长率高达14.1%。此外，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅为17.7%。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。（根据《2016胡润财富报告》）

有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。
海外置业房产类型 比例
1 公寓 57.4%
2 别墅 47.0%
3 商务办公楼 7.8%
4 商铺 7.0%
5 酒店 5.5%
5 酒庄/城堡 5.5%
7 农、牧场 2.6%

来源：胡润研究院
06
中国高净值人群海外置业驱动因素
                                       
“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。2016年第三季度全国GDP增速为6.7%，国内经济陷入增长缓慢期；加之最近人民币汇率的低迷不振，更多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。
海外投资的主要原因 比例
1 分散风险 25%
2 子女教育 23%
3 移民 22%
4 资金升值 6%
5 资金安全 5%
6 养老 3%
7 家庭财富传承 3%
8 海外旅游 1%
9 跟风投资 1%

来源：胡润研究院
07
渠道与趋势
                  
在获取海外房产投资信息方面，“朋友亲戚推荐”是他们最信任的渠道，占比28.2%。但是，“投资地相关的法律法规、政策”等同样也是朋友亲戚的盲点，所以， 在被问及“购置海外房产遇到的困难”时，高净值人群普遍认为“对海外当地的经济与法律环境不了解”是进行海外房产投资的最主要挑战，该部分人群占比高达六成。同时相比投资国内房产来说，购买海外房产时复杂和繁琐的过程以及较高的维护与持有成本，也给他们带来了一定的困扰。因此，一些可以提供海外投资房产“一站式”服务的渠道，将成为高净值人群进行海外置业的一大需求。

获取海外置业信息最信任渠道 比例
1 朋友亲戚推荐 28.2%
2 国际房产咨询公司 22.7%
3 银行、信托公司 18.2%
4 海外移民机构 10.9%
5 海外教育机构 7.3%
6 私人投资公司、顾问 4.5%
7 海外房产商宣传、推广 2.7%
8 才否管理机构 1.8%
8 门户网站（房产类） 1.8%
10 国内中介代理 0.9%
11 新媒体、杂志等 0.9%

海外置业时遇到的挑战 比例
1 海外的法律法规、政策的不了解 59.6%
2 购买海外房产过程复杂、繁琐 47.4%
3 维护和持有成本高（税、物管费等） 34.2%
4 后期管理困难 29.8%
5 房屋信息不对称 25.4%
6 资金外流困难 21.9%
7 语言沟通不畅 20.2%
8 外汇市场波动 18.4%
9 租赁市场不熟悉 10.5%
10 房产出售变现困难 4.4%
来源：胡润研究院

早期中国高净值人群对于海外置业投资知之甚少，主要依靠一些个人的渠道来搜集信息或直接与房地产开发商打交道。随着海外置业市场的不断发展，高净值人群的需求以及购买习惯也在发生着变化。数据显示，更多的高净值人群将中介机构作为他们海外置业的主要渠道。高净值人群选择进行海外置业交易渠道的Top 3，均属于“中介”类型的机构。可见，当前中介机构的作用及其专业性，正受到更多高净值人群的认可。此外，未来高净值人群最期望获得房产投资咨询和海外房产市场制度、定价规则、租赁市场、交易流程等信息提供。这也表明他们逐步意识到房产中介提供的服务内容与质量，并不是国外当地房地产开发商所能够比拟的。

海外置业渠道 比例
1 移民机构 48.7%
2 国际房产咨询公司 42.6%
3 海外当地房产中介 39.1%
4 海外当地房产开发商 20.9%
5 银行、信托公司 17.4%
6 国内房产中介代理 10.4%
来源：胡润研究院

美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。胡润表示：“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。”

美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。（根据：《2016汇加移民 "胡润中国投资移民白皮书》）

（左）最适合中国高净值人群投资移民的国家   
（右）中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业城市
国家 得分（变化）   最青睐的移民及全球置业目的地 比例（变化）
1 美国 9.2 (+0.1)  1 - 洛杉矶 17.8% (+0.4%)
2 英国 8.6 (-0.1)  2 - 旧金山 13.2% (-2.8%)
3 加拿大 8.2 (-0.1)  3 ↑ 西雅图 12.8% (+3.9%)
4 澳大利亚 7.5 (-0.3)  4 ↓ 纽约 11.6% (-1.9%)
5 新加坡 7.2 (-0.4)  5 ↑ 波士顿 7.2% (+1.6%)
    6 ↓ 温哥华 7.1% (-1.7%)
    7 ↑ 墨尔本 3.9% (+1.1%)
    8 ↑ 新西兰 3.8% (+1.2%)
    8 ↓ 悉尼 3.8% (-0.2%)
    10 ↓ 多伦多 2.7% (-0.3%)
    11 ↓ 新加坡 2.2% (-0.6%)
    12 - 芝加哥 1.9% (-0.3%)
    13 ↑ 马耳他 1.8% (+1.4%)
    14 - 伦敦 1.4% (-0.6%)
    15 - 日本 1.2% (-0.2%)
    16 ↓ 中国香港 1.1% (-1.1%)
    17 ↓ 法国 1.0% (-0.4%)
    18 - 西班牙 0.9% (-0.1%)
    19 ↑ 安提瓜和巴布达 0.8% (+0.4%)
    20 ↓ 葡萄牙 0.6% (-0.6%)
    20 - 圣基茨和尼维斯 0.6% (0)
    22 ↓ 意大利 0.5% (-0.1%)
    23 ↑ 匈牙利 0.4% (+0.2%)
    23 ↑ 塞浦路斯 0.4% (+0.2%)
    25 ↓ 堪培拉 0.2% (-0.6%)

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