在加国投资房产，出租怎么管理？

凤城老爷庙

很多国人即使没有移民加拿大，但是看到加拿大房产市场的稳定和上升态势，并且出于家庭资产全球分布的考虑，纷纷投资加拿大房产。拿着十年签证，中国、加国两边住，或者为子女以后留学出国做准备，岂不乐哉？但是，问题来了，如标题所问：在加国投资房产，出租怎么管理？
本期北美小璞给你一些建议。因此，本文适合的读者群为：1、没有常呆加拿大的房产投资者；2、虽常呆加拿大、但是不想花时间精力管理出租的投资者。

众所周知，持有加拿大房产每年需要花费一定的费用（房产税、保险、设备设施维护等），如果没有将房子出租，单纯靠房产自身的升值，实际上很难获得投资盈利，或者盈利被这些刚性成本吃掉之后就所剩不多了。因此，如果想将房产出租，产生现金流，就涉及到一些问题：1、如何出租；2、出租后，怎么管理房子？这些问题很缠人、烦人，而且出了问题往往需要即时处理。

解答这些问题，先要讲讲加拿大的房产类型。加国的房产类型有：独立屋、半独立屋、镇屋（联排别墅）、Condo（精装修高级公寓），其中，Condo肯定有每月的管理费；镇屋分为2种，一种是有管理费，一种没有管理费（价格较高一些）；独立屋和半独立屋一般没有管理费。所以，有管理费的房产类型，持有成本较高。但是，没有管理费的房产类型，管理工作多。

如果投资者是上面提到的，并非常呆加拿大。我建议投资Condo，因为，大部分的管理工作，已经有物业公司做了。但是，即便是有物业管理公司，一些突发性的事情还是很多，所以，投资者仍然需要委托他人进行管理。

不要想委托给亲戚朋友来帮你照看房子，这太为难人家了，这里的情况和国内差别很大（本文不展开）。一般情况下，你的买房经纪是比较理想的人选。这种事情没人爱干，因为收益小活儿多责任大。但是，基于你将买房业务委托他/她，所以他们一般也不好意思拒绝。

如果你想从房产自身升值方面获得较大收益，那么就投资低层房产（独立屋、半独立屋、镇屋等）。如果投资的是无管理费的低层房产，那么，建议整租给一户家庭，一些剪草扫雪的工作，就由租客承担。但是，平常还是会有一些管理性的工作，比如，房客有时候会告诉你设备设施损坏，需要更换等。所以，还是需要委托给你的买房经纪。
无管理费的低层房产，有不少业主希望将房子分租给多户房客，从而可以获取最大额度的租金。但是，此类分租管理的工作非常繁琐，而且对于房子的要求更高，一般不建议。除非，房东就在附近，可以随时处理各种需求。这种分租，连你的地产经纪都无法替你承担管理工作。因为，工作量实在太大。你给他/她所有的房租利润，他们都不一定愿意干。

上面的篇幅只回答了房产出租如何管理的问题，但是，如何出租呢？实际上，出租工作既繁琐，利益又很少，大部分地产经纪不爱做，除非，你本来就是他们的客户。
即便是你的买房经纪帮你出租和管理，但是，你也要支付佣金给他们。目前市场上的“游戏规则”一般是：第一年，你的买房地产经纪免费帮你出租，但是从第二年开始，如果有租户变动，那么就按照地产局规定的佣金政策执行，就是拿出一个月的租金给双方地产经纪做佣金。