同比暴涨49%，年轻人将成为美国房产市场主力

capitanonini

近日，美国最大的房地产数据平台Zillow集团发布数据显示，今年6月，全美房价总价的中位数涨至20.04万美元(约合人民币133.53万元)，这是美国房价中位数史上首次突破20万美元，更一举超过2007年次贷危机时的房价泡沫期最高峰(19.66万美元)。最近的趋势还表明，因“千禧一代”(1984年~2000年出生的一代)正大举购房，全美购房兴趣已逐步恢复至次贷危机前的水平。
需求激增推升全美房价中位数创新高
次贷危机爆发后，美国住宅市场经历了数年的休整，并于2012年正式步入回暖期，进入2017年，房屋买家旺盛的需求，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数：美国房价中值史上首次超过20万美元。
　　
库存变紧的同时，房价上升，这让人很容易将库存减少的原因归结于待售房屋数量减少。但理由并非如此。研究指出，目前美国挂牌的新屋数量依然处于整个经济复苏过程中的低水平。2017年6月，全美新挂牌56.1万套住房，这一数目与2016年6月的54.4万套、2015年6月的57.7万套相差并不大。
　　
那么，房屋库存下降的原因何在？美国官方数据显示，今年6月，房屋库存同比下滑11.4%，局部地区的下滑更为明显：加州圣何塞市房屋库存同比下降39.4%，俄亥俄州哥伦布市则下降了32.9%。
　　
事实上，不是房屋供给变少了，而是需求变得白热化：尽管房屋供给比率变化平稳，但是购房者却在以更快的速度买进。
　　　　
全美住宅建筑商协会8月15日发布的数据显示，美国8月房产市场指数从预期的65升至68,7月该指数为64。该指数是通过对全美约900家住宅建筑商进行调查获得的，主要反映美国住房建筑商信心，以50为分岭线，超过该水平反映美国房地产市场前景看好。
　　
那么，住宅市场的发展对美国经济的拉动作用是否明显呢？据介绍，在美国，住宅对GDP的综合贡献率一般为15%~18%，通常以两种方式实现，一种是住宅投资(平均占GDP的3%~5%)，包括兴建单户住宅和多户型住宅、住宅改造、建造活动板房，以及经纪人费用；另一种是住房服务的消费性支出(平均约占GDP的12%~13%)，包括总租金和由租房者支付的公用事业费，以及业主的估算租金(业主出租自有住房估计要花费的成本)和公用事业费。
　　
当我们处在经济复苏中时，房地产行业通常会扮演领头羊的角色。低利率通常会刺激房地产市场，并促进购房冲动。
　　
来自美国房地产经纪人协会的一项最新年度调查显示，截至2017年3月的12个月内，外国买家在美购房的金额达到1530亿美元，同比暴涨49%。中国是最大海外买家，其次为加拿大、英国、墨西哥和印度。
年轻人催生房地产市场繁荣
根据人口统计数据，国际会计师事务所毕马威的经济分析预测称，未来10年美国劳动人口将增加430万人。年轻成年人是房地产公司的最大潜在客户群体之一。这个在美国最大的年龄组别将导致家庭出现爆炸式的净增长，并催生单户和多户型房产的繁荣发展。

迈克·尼尔(Michael Neal)也向《每日经济新闻》记者表示，“房地产市场的基本面依然强劲，低失业率和就业增长证明了这一点。”
　　
如今美国房地产市场上，利率正在上升。2017年6月15日，美联储将基准利率从0.75%~1%提高至1%~1.25%，利率上升可能会降低首次购房的动力。然而，毕马威认为，高利率反映出美国经济保持健康势态，并可能是持续就业增长的迹象，从而可能导致更多的家庭形成，增加多户式公寓购买、零售和工业领域的交投活动。

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