BC省投机空置税正式生效！你想知道的都在这里

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昨天下午，BC省议会网站上显示Bill45已经得到Royal Assent，意味着《投机空置税法》[Budget Measures Implementation (Speculation and Vacancy Tax) Act]正式立法并生效了。

投机空置税
投机空置税是指在BC省指定的应纳税地区的住宅业主每年应缴纳的税款。

该税收的主要目的是为了阻止房地产投机，防止人们在BC省主要城市中心区域留下空房。预计超过99%的BC省居民将免征该税。

投机空置税与温哥空屋税不同，后者是市政税。如果你在温哥华拥有住宅物业，可能需要同时支付两种税收。

为便于读者理解，本文会从业主身份的角度来解释这个投机空置税，各位读者请自行对号入座。

先说说增收的地理范围，投机税只对下列地区的居民征收：
  
首都地区所有的城市（Capital Regional District）；


大温地区（Metro Vancouver Regional District）除去宝云岛（Bowen Island）、狮子湾村（Village of Lions Bay）和选区A，但包括UBC大学和大学保留地（University Endowment Lands）上的房子。

具体来说，大温的安莫尔（Anmore）、贝尔卡拉（Belcarra）、本拿比（Burnaby）、高贵林（ Coquitlam）、三角洲（Delta）、 兰里（Langley City and Township）、 枫树岭（Maple Ridge）、新西敏（New Westminster）、 北温（North Vancouver City and District）、皮特草原（Pitt Meadows）、 高贵林港（Port Coquitlam）、 满地宝（Port Moody）、列治文（Richmond）、素里（Surrey）、温哥华（Vancouver）、 西温（West Vancouver）、白石（White Rock），以及UBC大学和大学保留地（University Endowment Lands）上的房子，都要征收投机空置税。

米申（District of Mission）、阿波次福特（City of Abbotsford）和奇利瓦克（City of Chilliwack）；

基隆拿市（City of Kelowna）和西基隆拿市（City of West Kelowna）；

纳奈莫市（City of Nanaimo）、兰茨维尔（District of Lantzville）。

这其中，所有保留地、受条约管制的土地以及原住民自治领地，只能通过飞机和船只到达的岛屿均不属于投机空置税征收范围。

上述地区的业主必须每年进行投机空置税的申报（Declaration），即使不用交税也要申报，申报截止日期为当年的3月31日。届时省府将在每年的2月中旬向业主寄送邮件通知。
  
生效的时间：

Bill45立法后，将回溯到2018年1月1日开始征收。

计税额和纳税额

计税额是每年BC Assessment所发的物业估价通知书上的政府评估价。

纳税额=税率×（业主的产权比例×房屋评估价）。

加拿大永久居民身份（PR）和加拿大公民身份的业主

自住主要住宅（只有一套）免税，第二套以上的住房需征税，税率为0.5%。

如果第二套房子2018年连续出租3个月以上，可以免税；如果2019年起每年连续出租6个月以上，可以免税。如果需要缴税的话，每位业主，或每套房子，有最高2000元的免税额。

第三套以上的房子，不管是空置还是出租，还是自己住，都不能免税。

海外身份业主或太空人家庭

太空人家庭是指其大部分家庭收入不向加拿大报税的家庭。

2018年的税率0.5%，2019年起的税率2%。

这两种身份的业主，房子自住、空置都要交税；房子出租可以免税 （2018年连续出租3个月以上，2019年起连续出租6个月以上）。

但是，海外身份业主或太空人家庭如果在BC省交个人所得税的话，个人收入的20%可以用来抵扣投机空置税，未用完的抵税额度可以保留最多两年，或者转移给配偶。

常见问题Q&A

Q1：加拿大公民或居民业主，即有本地业主，第三套以上的房子到底免不免投机空置税？

A：只要是合法出租，业主（包括本地业主和海外业主），不管有几套房子在出租，都可以豁免投机空置税。

要特别指出的是，这个出租是指出租给与业主没有任何亲属关系的人（arm's length tenant），如果是出租给自己家的人，能否免税看个案了。

“only one residence must be rented ”的意思是，在温哥华，有些独立屋里面可以住几户人家，比如说地下室一户人家，后巷屋一户人家，加上楼上的一家，这样一幢独立屋就有三户人家；但只要这三套房子中有一套出租，整个独立屋就可以豁免投机空置税。

Q2：留学生父母给孩子买的房子，留学生自住，业主是父母，为外国业主，这样的房子能不能免投机空置税？

A：业主必须交税。
  
Q3：父母为孩子买的房子，孩子是加拿大永久居民，业主是父母，为外国业主，这样的房子能不能免投机空置税？

A：需要满足某些条件才能免税。

这种情况比较复杂，这里涉及到一个“non-arm's length tenant”的问题，即业主买了房子，但将房子借给自己的家人住，这些家人就是“non-arm's length”租客，称“家人租客”。

借给家人住的房子可以没有房租，也无需书面房屋租赁协议，但这些家人租客不能是业主的配偶，不能是与监护人（配偶）住在一起的未成年子女。

如果业主是加拿大公民或居民，将房子借给符合上面所说的条件的家人租客住，只要满足2018年连续出租3个月以上、2019年起连续出租6个月以上的条件，就可以豁免投机空置税。

如果业主是外国人，或太空人家庭成员，将房子借给符合前面所说的条件的家人租客住，则这个家人租客必须是：

加拿大公民或永久居民；

BC省的税务居民；

非太空人家庭一员。

而且，家人租客在一个日历年的收入必须大于等于这套房子的年租金公平市场价格的3倍，才可以豁免。

根据《投机空置税法》的内容，小编的感觉就是——这个叫嚣了近两年的投机税问题其实是雷声大雨点小。

对于本地投资者来说，不管你手上有多少套房子，除了自住的一套，其他房子只要合法出租，都无需交投机空置税，根本没有影响！ 该买的还是买！

其实温哥华的房屋租金在全加一直处于前茅，投资收益比平均在4%左右，再加上房价从长远来看仍会升值，地产投资可以说一个比较稳定的长线投资项目。看看本地的租赁型公寓和商业地产，后面的业主大多是各省的各种养老基金，这就说明温哥华的地产仍是值得长线投资的。
  
对于外国业主，只要将房子出租给他人，也可以免投机空置税！如果是借给成年的孩子住，只要孩子有加拿大身份，而且年收入到达一定数额，也是免税的！
目前相对比较尴尬的就是留学生业主，房子是父母买给孩子自住的，但没有加拿大身份，那就只能交税了！

说到底，《投机空置税法》最想打击的是太空人家庭，即那些家庭主要收入来自海外，且不向加拿大报税的家庭。但在实际操作中如何认定太空人家庭，恐怕需要税务局的参与才行。