投资日本房产有哪些优势？经营管理签证好拿吗？

殇方煲鉴

其实从上世纪90年代的房产泡沫之后，日本房价便“跌跌不休”。但今年日本的住宅用地价格是时隔27年以来第一次转为上涨，日本全国的商业、工业、住宅全部用途的平均地价上涨了1.2%，连续5年保持上升态势，可以说现在的日本房产迎来了一个转折点。

那么投资日本房产都有哪些优势呢？我们在国内买房最看重的就是升值，有的城市10年可以上涨10倍，但是在日本投资房产注重的是租售比。因为，日本房产以小户型居多，购房成本和贷款利率偏低，扣掉管理、修缮、税费等支出，大城市的租售比能达到5%-7%左右，相比国内一线城市1%到2%的租金回报率，日本房产投资的回报真的是“妥妥的”。而且日本的房价目前正处于低洼地带，所以买房出租能够比较快速的回本。

和我们国家70年产权不同，日本的房屋是永久产权。这就意味着如果你购买了日本的房屋，土地也是附带着一起买下的，你将拥有永久的居住权和土地使用权，可以对房子进行自由改装和重建，并传承给下一代。2020年，日本东京将召开夏季奥运会，随着奥运会场馆的建设以及沿线新干线交通轨道的完善，日本房地产在未来几年被投资者们重点看好。另外，还要考虑大阪世博会、赌场新建等利好因素。

那么你肯定会问，日本都有哪些投资的热门地区呢？首先是东京，作为日本的首都，东京是日本最大的商业经济区，也是世界级的超级都市圈。东京都市圈人口有3700多万，由于日本乡村缺少就业，大量年轻人涌入大城市，东京人口也在源源不断地增加，这就造成了“一房难求”的现象，所以大部分人还是会选择租房。

2018年东京房产每平米均价已经超过了6万元人民币，东京23区中，都心五区，也就是中央区、新宿区、港区、涩谷区、千代田区的房屋空置率较低，平均租金回报率在5%左右。在国际大都市中，这样的收益率也是屈指可数的。
其次是大阪。大阪是日本第二大城市，同时也是关西地区的核心经济城市。2018年大阪旅游人数突破了1400万，增长率达到24%，居世界首位。火爆的旅游业发展也成为了大阪不动产稳定增长的根基，导致大阪地价涨幅跃居日本第一位。2018年，大阪房产每平方米均价在4万元人民币左右，仅仅是东京的60%。但是大阪的租金回报率却是高于东京的，最高回报率可达7%左右，是日本除了东京外的第二个受投资者欢迎的地区（本文来源公众号汇港鑫海外）。

未来大阪还将兴建赌场以及以赌场为主的“综合度假村”，赌场经济预计将会为日本带来数万亿日元的经济效益。再加上2025年的世界博览会也将在大阪举行，预计还会吸引全世界更多的观光者和投资者，因此大阪的投资热度还将持续上升。

对于要通过“炒房”短期内获得较高收益的投资者来说，日本可能不是一个很好的选择。但现阶段日本的房产在人口集聚、生活交通便利的地区，房屋租金回报率较高，而且增长稳定，对于投资偏好稳健的朋友，可以根据自身的情况，考虑在投资组合中纳入日本的房产投资。

什么是日本经营管理签证？
日本经营管理签证好拿吗？

2006年的时候，日本政府为了提升日本经济，吸引大家赴日创业，实施了“投资经营签证”，于2015年更名为“经营管理签证”，鼓励外国投资者通过在日本设立公司进行经营和管理，实现在日长期生活的目的。

其中经营管理签证又分为普通经营管理签证和高级经营管理签证两种，请看如下：
一、普通经营管理签证
申请普通经营管理签证的条件如下：
1.在日本拥有稳定的事业场所；
2.注册资本金超过500万日元的公司；
3.有现实可行并可持续性的经营项目；
4.公司年营业额300万日元以上。
申请普通经营管理签证，通过之后，拿的是1年居留卡，10年转永居。第二年续签时需要满足以下条件：
1.在日本的公司正常运营；
2.公司及申请人在日本无不良记录；
3.日本公司的年营业额300万日元以上；
4.正常缴纳所得税，缴纳养老金。

汇港鑫海外投资顾问提醒到，如果续签时，这些条件达不到，那么只能重新申请经营管理签证！

二、高级经营管理签证
申请高级经营管理签证的条件如下：
1.在日本拥有稳定的事业场所；
2.注册资本金超过500万日元的公司；
3.平均评分70分以上（参照打分表）；
4.有现实可行并可持续性的经营项目；
5.公司年营业额400万日元以上。

申请高级经营管理签证前，申请人需要填写一张打分表，即：对申请人的自身条件情况做评分。如果申请人的评分分数在70分-80分之间，可以获得一张五年有效期的居留卡，满3年后可申请永居；如果申请人的评分分数在80分及以上，同样也是获得一张五年有效期的居留卡，最快1年后即可申请永居。如果申请人想快速拿到日本永居身份，建议选择“高级经营管理签证”。另外，如果申请人拿的是高级经营管理签证，在五年有效期内，可以多次申请永居。

汇港鑫海外投资顾问以上提到的几点简单总结起来就是，外国投资者可以通过在日本投资房产的形式获得日本长期居留资格。通过投资日本房产拿到日本经营管理签证后，外国投资人就能享受日本的日本国民健康保险。最重要的是！！取得了经营管理签证后，申请人的配偶及子女同样可以获得日本长期居留资格，同样可以享受日本的医疗福利！

本文来源公众号汇港鑫海外，如需了解更多，欢迎关注！希望能给到您身份或房产投资规划建议！